Ende Februar hat der Ministerrat steuerliche Maßnahmen zum Wohnen und Bauen beschlossen. Am 20. März 2024 wurde nun ein großer Teil dieses Bau- und Wohnpakets vom Nationalrat verabschiedet. Die neuen Regelungen gelten ab 2024, wobei der Zeitpunkt der Fertigstellung entscheidet.
Für neue Wohnbauten, die zwischen 1. 1. 2024 und 31. 12. 2026 fertiggestellt werden, gibt es eine Ausweitung der beschleunigten Abschreibung, nämlich eine dreifache Abschreibung (dreimal 1,5 Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten eines Gebäudes, das dem „Bronze-Standard“ entspricht) für die ersten drei Jahre. Die Halbjahresregel kommt nicht zur Anwendung.
Im privaten Bereich gibt es das Öko-Sonderausgabenpauschale für thermisch-energetische Sanierung und Heizkesseltausch. Dies soll nun auch bei vermieteten Wohnobjekten möglich werden. Es können zusätzlich zu den Ausgaben 15 % abgesetzt werden (wie beim Investitionsfreibetrag). Der Zeitraum für die Zusatzabschreibung soll 2024 bis 2025 sein.
Die gestiegenen Zinsen machen die Liebhabereiproblematik bei Vermietungen zu einem gravierenden Problem. Sobald die Fremdfinanzierung mehr als ein Drittel oder gar die Hälfte der Anschaffungskosten übersteigt, besteht das Risiko, dass die Finanz das jeweilige Mietobjekt als Liebhaberei klassifiziert. Vorsteuer ist dann zurückzuzahlen, Verluste werden gestrichen. Nunmehr soll der Prognose- und Beobachtungszeitraum um fünf Jahre verlängert werden.
Die KIM-Verordnung, steigende Zinsen und steigende Preise am Bau haben zu einer massiven Reduktion der Neuanschaffung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geführt. Die KIM-Verordnung legt fest, dass die Bank nur dann einen Häuslbauer- oder Eigentumswohnungskredit vergeben darf, wenn zumindest 20 % Eigenmittel vorhanden sind und die Kreditrate (bei maximal 25 Jahren Laufzeit) nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens verbraucht.
Beispiel: Einfamilienhaus (Grundstück vorhanden) kostet 500.000 Euro. Kredit wird für 400.000 Euro beantragt, Laufzeit 25 Jahre. Das bedeutet bei 3,5 % Zinsen eine monatliche Rate von rund 2.000 Euro. Wenn die Kreditnehmer/Häuslbauer gemeinsam nicht mindestens 5.000 Euro netto (!!) im Monat verdienen, kommen sie nicht an den Kredit heran.
Das soll erleichtert werden. Bis zu 500.000 Euro Kaufpreis soll es einen Freibetrag für die Pfandeintragungsgebühr (1,1 %) und die Eintragungsgebühr (1,1 %) beim Erwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung mit Hauptwohnsitzbegründung geben. Wäre nicht schlecht, denn das könnte bis zu 11.000 Euro sparen!
Dazu soll es einen Zinszuschuss des Bundes für einen Kreditbetrag von bis zu 200.000 geben. Der Zuschuss würde jene Zinsen abdecken, die über 1,5 % p.a. liegen. Bei einem Zinssatz von 3,5 % p.a. liegt der Zuschuss bei bis zu 4.000 Euro pro Jahr oder 333,33 Euro pro Monat. Und – siehe oben – im Hinblick auf die KIM-Verordnung reicht dann ein gemeinsames Nettoeinkommen von monatlich 4.166,66 Euro. Diese Förderung könnte tatsächlich ein richtiger Hebel zur Behebung der Finanzierungsklemme sein.